“过江龙”高歌猛进，清远房企咋办？

　　又到半年总结时。去年以来的这波楼市“大牛市”，让房企的销售业绩金光灿灿，冷清了3年的清远土地市场也在这一波大好行情中再一次热起来。然而，这一波土地争夺战中，“过江龙”外来品牌房企完全盖过了清远中小房企的风头。
　　据清远市国土资源交易网数据统计显示，去年11月至今年6月底，清远市区（包含清城区、清新区、高新区，下同）一级市场出让的33宗商住用地其中将近一半——15宗用地被4家房企收入囊中：碧桂园、保利地产、融创中国、时代地产共取得91.29万平方米商住用地，占总出让用地面积的66.20%。
　　实际上，在很多资深地产人士看来，清远房地产市场似乎早已变了天：外来品牌房企近几年来在土地市场“攻城略地”，而清远房企似乎在直接的交锋中败下阵来。
　　采写/南方日报记者 陈步上 通讯员/杨溢子
　　争夺一级市场
　　8家“过江龙”拿走超五成土地
　　外来品牌房企进驻清远已有十多年历史，但企业不多，最早的是碧桂园、方圆地产。
　　南方日报记者整理2009年以来清远一级市场商业和居住用地招拍挂情况发现，2009年外来品牌房企只有碧桂园，2010年只有区域性品牌——东莞富盈地产在清远拿地，2011年时代地产、敏捷地产首次进驻清远，2013年知名房企中只有万科有拿地。即使如此，每年外来品牌房企拿地总面积所占比例最多只有30%左右，最少仅10%。
　　直到2014年，这一平衡被打破。当年清远市区一级市场居住、商业用地成交16宗，其中9宗被保利地产、时代地产、海伦堡地产、新世界旅游4家拍走，共取得用地面积78.88万平方米，占比达65.28%。
　　尽管2015年大幅下降至35.74%，但仍高于上一年所占比重。2016年占比再次大幅上升，54.66%的商业和居住用地被碧桂园、长隆、时代地产3家拍走。今年前6月一级市场成交16宗共计52.27万平方米，其中8宗共计46.15万平方米被融创、碧桂园、保利、时代地产、新世界旅游4家企业竞走。
　　2014年至今年上半年的3年半时间，清远市区总成交商业和居住用地约418.74万平方米，碧桂园、保利地产、融创、万达、时代地产、海伦堡地产、新世界旅游、长隆集团等8家企业拍走33宗用地，共计约235.47万平方米，占比达56.23%！平均每宗成交面积为7.14万平方米，平均每家房企拿地面积29.43万平方米！
　　清企占比仅13.64%单宗地块仅2.2万平方米
　　相对外来品牌房企，清远房企（不包含国企），2014年至今年6月底总共取得26宗共计57.11万平方米用地，占比仅13.64%！
　　不仅如此，清远房企拿地的单宗面积小，平均每宗成交面积不到2.2万平方米，只有外来品牌房企的三成：2014年竞得的6宗用地，总面积才14.77万平方米；2015年竞得的4宗用地共6.16万多平方米；2016年竞得的8宗用地总面积为30.06万平方米；2017年竞得的8宗用地总面积才6.12万平方米。
　　资料显示，这57.11万平方米用地由22家房企或个人竞得，平均每家竞得面积不到2.6万平方米！
　　不可否认，在“过江龙”攻城略地之下，清远房企受到一定冲击。“这几年我们和一企业在飞来湖附近参与一地块前期土地平整等工作，按照以往惯例，一般可以拿下该宗地，但现在被很多外来大房企看中，因此我们不抱希望。”清远一知名房企负责人表示，以往喜欢拿大宗地块，开发营销成本相对低，现在小一点的地块也可以考虑拿了。
　　比拼土地储备
　　11家“过江龙” 规划户数超市区8年成交量
　　这些知名房企不仅在一级土地市场发力，二级土地市场也频频现身：公开资料显示，2014年以前多以二级市场收购方式获取地块，2010年至2013年期间仅碧桂园、恒大、阳光100、万科、海伦堡地产收购了约330万平方米居住用地。
　　不仅如此，2014年之后也在二级市场攻城略地：时代地产在2014年收购了东城一家房企42249平方米商住用地，去年又收购了飞来湖西侧一宗9万多平方米用地；融创中国在近一年收购清远市恒美房地产开发有限公司的横荷10多万平方米居住地块；恒大地产近期收购了清远市恒星房地产开发有限公司以及旗下两宗居住用地，总占地面积约32.31万平方米；保利地产更是进军清远的县级市英德，收购了英德市时代兴业房地产开发有限公司旗下一宗3.36万多平方米居住用地。
　　目前，万科、恒大、碧桂园、保利地产、融创、华夏幸福、万达、时代地产、敏捷地产、海伦堡地产、方圆地产、阳光100等一批全国或华南区域性知名品牌房企进驻清远，其中超过70万平方米以上土地储备的至少有5家，最高超过600万平方米。不计华夏幸福，其他11家房企在清远已经开发和持有的商住用地超过1300万平方米，仅统计已报建部分规划户数超过18万户，而2009年至2016年的8年时间清远市区（仅包含清城区、高新区）商品住宅总共成交不到18万套！
　　清企大规模扩张止步于2013年
　　单纯比拼土地储备总量，清远房企明显处于下风，土地储备很少有在60万平方米以上的。不过，当地一些传统龙头房企表现可圈可点。在“过江龙”的环伺之下，清远樵顺房地产在一级市场最为抢眼，仅去年底其关联企业耀盈地产拍走了一宗13.86万平方米居住用地，另一家清远企业中投发展竞得了一宗占地面积11.14万平方米的一线江景用地。
　　不过，清远房企的大规模扩张多在2013年及以前，那段时间正是清企攻城略地的辉煌时期：2011年樵顺系耀盈地产、远光集团旗下公司、凯旋系凯旋城房地产三家房企拍走了60.89万平方米土地；2013年樵顺系、朝南集团、远光集团旗下地产公司、顺盈置业四家知名企业就竞得50.92万平方米土地。
　　这期间清远房企可谓百花齐放，其中再生铜企和有色金属企业成为清远房地产行业一股很强的势力，如远光电缆、新亚电缆、豪美铝业、胜利系等清远一批知名实业企业相继进军清远房地产行业。其中远光集团旗下公司中恒地产和富田投资，2011年至2014年期间相继从一级市场拿地44.09万平方米，新亚电缆旗下新亚地产2010年拿地116.11万平方米。
　　然而近三年一级市场鲜见到上述很多房企身影。曾多次参加去年底以来多宗热点区域土地招拍挂的房企负责人告诉南方日报记者，清远房企退避三舍，甚至不参与竞拍，因此多宗地多在保利、融创、富力、碧桂园、时代地产等之间竞争。
　　一级市场表现不佳，并不代表不作为，一些清远企业转战二级市场，收获颇丰。如清远传统房企巨头朝南集团，前两年收购了富景天下二期7万多平方米商住用地；今年初收购了广清城轨清远站附近一宗数万平方米居住用地；近期又收购了清远市宏达房地产开发有限公司东城约3.71万平方米一宗居住用地；据悉，还刚刚斩获了高新区一宗用地面积较大的居住用地。
　　抢占最后的处女地
　　“广清新城”成“过江龙”的天下
　　曾经，中心城区是清远房企的天下，外来品牌房企的土地储备主要是在郊区，如今他们早已跨过北江，不断向核心区地段渗透，就连从没被“染指”的飞来湖区域，不到一年时间时代地产连下两城：总共储备了16万平方米用地。
　　在激烈的竞争之下，近一年来清远房企将目标瞄准“广清新城”——龙塘、石角镇靠近的广州区域，然而他们发现，已经成为热点区域的这里早已是“过江龙”的天下：目前长隆集团、恒大、万科、碧桂园、阳光100、美林等早已扎根多年。今年1月下旬石角镇美林湖附近有4宗地出让，碧桂园、保利、融创中国等多家名企参与竞拍，结果4宗土地均被三家收入囊中。
　　一些清远房企开始通过二级市场获取地块，但迅速变化的市场让他们收获甚微。去年开始关注该区域的一清远知名房企负责人表示，其原本无限接近龙塘一宗地，然而没想到市场迅速回暖，正犹豫时被“截胡”，至今有些后悔：“当时卖家坐地起价，几次都没有谈拢。结果被一广州房企按照楼面地价每平方米加了五六百元后抢走了。”
　　当然，清远也有一些房企在前几年开始涉足该区域，早在2011年清远凯旋地产关联企业凯旋城房地产曾在龙塘银盏林场竞得一宗20.82万平方米的居住用地，但这样的案例很难再在公开信息中看到。
　　如今随着清远长隆开业越来越近，清远市正规划结合温泉资源，将长隆周边区域打造成集旅游、商业、居住等为一体区域，为顺应产业升级变化，区域内的一些工业园区或将由工业性质用地改为商业、居住等服务性质用地，让占尽地利、人和优势的清远一些房企看到机会。
　　拓展广州市场
　　清企的痛点“过江龙”的强项
　　清远房企向南挺进“广清新城”时面临这一困境：一方面该区域目前常驻人口不多，许多清远人一般没有前去置业、投资的心理准备和愿望；另一方面，该区域楼盘市场主要面向广州等珠三角城市，许多项目九成以上购房者来自这些城市，而广州市场却是清远房企极为陌生的市场，因此这也成为清远房企在“广清新城”拿地的最大障碍。
　　而这恰恰是外来品牌房企的优势。实际上，不仅“广清新城”区域项目，位于清远市中心区域的项目也以“立足清远，辐射广州”为主要策略。
　　“我们这类外来品牌公司和清远企业的视角不一样，一进来就不单单是盯着清远市场。”时代地产营销总监石磊分析，现在一线城市供地越来越紧张，到三四线城市拓展生存空间和可持续发展是趋势，但三四线城市往往有一种缺陷，如人口少、市场体量小，企业发展很容易遭遇“天花板”。因此，现在很多知名品牌关注的三四线城市主要为京津冀、长三角、珠三角的城市圈中，或者位于一线城市周边，受到产业、人口、房价等外溢影响的城镇。
　　“清远具备这样的特征，面向珠三角市场，拥有广阔的发展空间。”石磊表示，时代地产这几年在清远持续扩张，还有一个因素，“我们主要深耕广州、深圳、佛山、东莞、珠海、惠州、中山、清远以及长沙等城市，这些城市中只有清远未限购，因此我们布局必须考虑项目在各城市的合理分布， 不能将鸡蛋放在一个篮子 ，否则会影响到企业迅速发展。”
　　不仅这类区域房企，包括一些大品牌区域性公司在选择布局时也会有这样的考虑。因此，可以预见的是，外来品牌房企这一轮的“高歌猛进”不是结局，而是开始。
　　对于清远房企来说，拥抱广州及珠三角市场趋势已经不可逆转。近几年，很多清远房企已经成功“走出去”：目前主要借助第三方渠道拓展广州市场，但在许多资深地产人士看来，这种方式非长远之计，因为并不能提升清远企业对广州市场的深度了解，从而很难对市场作出及时、准确的判断。
　　过江龙VS清企龙头
　　时代地产清远分公司营销总监
　　立足清远抱紧广佛“大腿”
　　无论是拿地还是客户对象，时代地产从一开始进驻清远，就跟清远一般企业有不同视角。
　　一是对客户的看法，我们对清远项目的定位跟当地企业不一样。比如时代倾城，虽然在市中心，但除了立足清远客，我们还要往广州看，一是在广州工作的清远人，二是广州籍或广州工作的外地人。
　　二是对城市的看法。一般认为卖好房子一定要做好口碑，性价比要高，控制好成本，但进驻一个城市，我们认为除此之外还要看城区的吸引力，核心就是清远能不能够抱紧广州和佛山的“大腿”。放眼珠三角地区，尤其在粤港澳大湾区背景下，清远的“性价比”和战略地位会更加凸显，清远仍然是一块“洼地”：以广州为圆心，画一个80-100公里的圆，只有清远一块处女地，其他地方没有任何一个城市有这种吸引力。
　　朝南集团董事总经理梁国飞
　　到了寸土必争之时
　　针对广州客，我们9月份打算推新项目，位于市中心，一线江景，我们做客户分析，认为可以通过一二手联动拓展广州市场，但我们也不会放弃本地客，我们目前主要还是精耕清远，因为这里是自己优势所在。说到面向广州市场，毫无疑问南部区域的石角、龙塘、银盏板块是需要首要考虑的，目前这里的开发量逐步地增大，许多工业用地转商业用地是大势所趋，是各类开发企业的必争之地，目前到了寸土必争的时候，要看怎么乱中求胜。
　　记者观察
　　市场形势已变 临时图进展举步维艰
　　如果以销售业绩来评价今年各房企的表现，没有人会认为有输家。然而，如果从房企的生命线——土地储备角度来看，众多清远中小房企已经在这波行情中被甩得很远。
　　严格意义上，土地属于配置型资源，他拿走了这宗地就没了你的份，因此长期没有增加新的土地储备，或许有退出清远房地产行业历史舞台的尴尬。
　　记者发现，这一年来，很多只持有一两宗用地的企业，趁机卖地，获得一笔不菲的现金后撤离。然而，前两年行情很差的时候，清远一些房企老板对记者表示要撤离房地产行业，但今年行情大好，他们大赚了一笔，然后四处看地，决定拿地。他们的经验给了他们足够的信心：哪怕再遭遇前几年类似行情，总有翻身的运气。
　　可惜，今天的土地市场、房地产市场，早已不是以前的市场了。如果偏要碰碰运气、逆势而行，只会举步维艰。